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随着基础设施不动产投资信托基金（REITs）市场规模稳步扩大，资产类型有序拓展，REITs在服务构建新发展格局和推动基础设施高质量发展方面发挥着日益重要的作用。
我国近期重申盘活基础设施资产对提高投资效率、降低公共部门杠杆的重要意义，未来地方政府融资平台（城投企业）或将发行更多基础设施领域REITs，如交通运输、公共租赁住房、城市公用事业和产业园等。惠誉评级预计，未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）下限从4.0%降至3.8%，将当期目标不动产评估净值下限从10亿元人民币降至8亿元人民币。
今年3月，证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知，提出加强二级市场建设，健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。明确了大类资产准入标准，总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核和信息披露要点，对项目质量从严要求，并以适当方式向市场公开，加快成熟类型资产的推荐审核和发行上市节奏。此外，所支持的资产类型范围进一步拓展，纳入了特定商业房地产类型项目，准许REIT发起人（原始权益人）将不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产、将不超过10%的净回收资金用于补充营运资金。此前要求城投企业应将至少90%的净回收资金用于在建项目或前期工作成熟的新项目。2022年以来，公募REITs的底层资产不断创新。新发REITs中，底层资产新增了保障性租赁住房、清洁能源等。今年以来，REITs底层资产再扩展至消费基础设施、商业地产。
在政策支持下，市场扩容速度会进一步加快，同时底层资产类型也会更加多元化。目前景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等资产也正在推进。本轮资产证券化创新都是在盘活国有资产的前提下进行的，民生公益属性越强、存续体量大的资产未来可包装的空间更广阔。随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。
基础设施公募REITs的创新发展是中国资本市场改革的一部分，通过将基础设施建设与资本市场投资需求相结合，进一步助力基础设施公募REITs市场行稳致远，推动资本市场改革向多层次、多元化方向发展。
